Nuove commissioni Airbnb 2026: cosa cambia per la cedolare secca a Roma
Nuove commissioni Airbnb 2026: l'aumento che nessuno ti sta spiegando bene
Dal 13 ottobre 2026 Airbnb cambia il modo in cui calcola le proprie commissioni. Se hai un appartamento in affitto breve a Roma, probabilmente hai già letto qualcosa in merito: "commissione unica al 15,5%", "host-only fee", "più trasparenza per gli ospiti". Quello che quasi nessuno ti sta dicendo, però, è quanto questo cambiamento inciderà sulla cedolare secca — e non stiamo parlando di qualche euro.
Vediamo insieme cosa cambia davvero, con numeri reali su un appartamento romano.
Cosa cambia in pratica dal 13 ottobre 2026
Fino ad oggi, la maggior parte degli host ha utilizzato il modello a commissione divisa: tu pagavi ad Airbnb una commissione di circa il 3% sul tuo canone, mentre l'ospite pagava separatamente una commissione di servizio (in media tra il 14% e il 16,5% del subtotale). Il prezzo che dichiaravi come host restava quindi relativamente "pulito".
Con il nuovo modello, le due commissioni si fondono in un'unica trattenuta del 15,5%, interamente a carico dell'host. L'ospite vedrà solo il prezzo finale, senza costi di servizio separati — da qui la comunicazione di Airbnb su "semplicità e trasparenza". Per te, come proprietario, cambia tutto: il costo che prima pagava (in parte) l'ospite ora lo paghi integralmente tu, prelevato direttamente dal tuo incasso.
Il vero problema non è (solo) il 15,5%
La reazione istintiva di molti host è: "alzo i prezzi del 15,5% e recupero il margine". Il problema è che la cedolare secca si calcola sul canone dichiarato, non sul netto che incassi davvero. E il canone dichiarato, con il nuovo sistema, tende ad aumentare — quindi aumenta anche la base imponibile su cui paghi le tasse.
Facciamo un esempio concreto, con un appartamento nel centro di Roma.
Un esempio numerico: appartamento a Roma, 100 €/notte
Scenario 1 — vecchio modello (commissione divisa)
Prezzo fissato dall'host: 100 €/notte
Commissione Airbnb a tuo carico: circa 3% → incasso netto pre-tasse: 97 €
Base imponibile cedolare secca (21% per il primo immobile): 100 €
Imposta: 21 €
Netto reale dopo le tasse: circa 76 €
Scenario 2 — nuovo modello, prezzo lasciato invariato
Prezzo fissato dall'host: sempre 100 €/notte
Commissione Airbnb a tuo carico: 15,5% → incasso netto pre-tasse: 84,50 € (quasi 13 € in meno a notte rispetto a prima)
Base imponibile cedolare secca: 100 €
Imposta: 21 €
Netto reale dopo le tasse: circa 63,50 €
Scenario 3 — nuovo modello, prezzo adeguato per mantenere lo stesso incasso Per tornare a incassare gli stessi 97 € netti pre-tasse di prima, devi alzare il prezzo a circa 118,30 €/notte (non basta aggiungere il 15,5%: serve un markup di circa il 18,3%, perché la commissione si calcola sul prezzo finale, non su quello di partenza).
Base imponibile cedolare secca: 118,30 € (non più 100 €)
Imposta: 24,84 €
Netto reale dopo le tasse: circa 72,50 €
Il risultato? Anche se riesci a mantenere lo stesso incasso "sulla carta" prima delle tasse, paghi comunque quasi 4 € in più di tasse a notte, perché la parte di prezzo che serve a coprire la commissione Airbnb entra a far parte del canone dichiarato — e viene tassata insieme al resto. Su un immobile con 200 notti prenotate all'anno, parliamo di diverse centinaia di euro di tasse in più, a parità di guadagno reale.
Per chi ha un secondo immobile in cedolare secca al 26%, l'effetto è ancora più marcato.
Cosa significa per chi affitta a Roma
Roma è un mercato dove la stagionalità è meno marcata rispetto ad altre città italiane (la domanda resta alta quasi tutto l'anno), quindi anche piccole variazioni di prezzo e di tassazione, moltiplicate su decine di prenotazioni, fanno una differenza reale sul rendimento annuo di un appartamento in affitto breve.
Chi gestisce da solo il proprio immobile rischia di scoprire l'impatto reale solo al momento della dichiarazione dei redditi, quando ormai non si può più intervenire sui prezzi dell'anno appena chiuso.
Qui sta la differenza più concreta tra il fai-da-te e una gestione professionale: un property manager che ricalcola l'imponibile immobile per immobile, e non si limita ad "alzare i prezzi a occhio", riesce a contenere l'impatto fiscale del nuovo modello in modo molto più efficace rispetto a chi si adegua da solo, con margini di risparmio reale che possono fare la differenza a fine anno.
Prima del 13 ottobre: non muovere nulla
Fino a quando il nuovo modello non sarà pienamente in vigore, la cosa più sensata da fare è non toccare nulla. Non modificare da solo i listini in anticipo su ipotesi non ancora definitive, e soprattutto non accettare in anticipo eventuali nuove condizioni proposte dalla piattaforma prima che diventino effettivamente obbligatorie per tutti gli host. Continuando a usare Airbnb dopo l'entrata in vigore del nuovo sistema si accettano automaticamente i nuovi costi: meglio arrivare a quel momento con un piano già pronto, invece di modificare tutto d'impulso all'ultimo minuto o, peggio, troppo presto.
Dal 13 ottobre in poi: come muoversi
Non limitarti ad aggiungere il 15,5% al prezzo. Serve un ricalcolo che tenga conto sia del nuovo meccanismo di commissione sia dell'effetto sulla base imponibile.
Rivedi il listino zona per zona. Trastevere, Centro Storico, Prati e Monti hanno margini di prezzo diversi: un aumento uniforme rischia di renderti fuori mercato in alcune aree e troppo cauto in altre.
Diversifica i canali. Affidarti solo ad Airbnb ti espone in pieno a questo tipo di cambiamenti. Un immobile pubblicato anche su Booking e altri portali distribuisce il rischio.
Parla con chi si occupa di revenue management ogni giorno. Il calcolo del nuovo prezzo corretto, immobile per immobile, non è un'operazione che si fa una volta e si dimentica: la domanda a Roma cambia in continuazione, tra eventi, stagionalità e nuova offerta.
Non affrontare questo cambiamento da solo
Con MAD Rentals, la nostra gestione affitti brevi a Roma include il ricalcolo dei prezzi e dell'imponibile in base ai nuovi scenari di commissione, la pubblicazione ottimizzata su tutti i portali e un revenue management che si adatta ogni giorno a domanda e stagionalità — così il 13 ottobre non sarà un problema che scopri troppo tardi, ma solo una data sul calendario.
Richiedi una valutazione gratuita e scopri quanto può davvero rendere il tuo immobile con la gestione affitti brevi Roma di MAD Rentals, anche dopo il cambiamento delle commissioni Airbnb.
Le informazioni fiscali contenute in questo articolo hanno scopo informativo e sono basate sulla normativa e sulle comunicazioni Airbnb disponibili al momento della pubblicazione. Per una valutazione precisa della tua situazione, ti consigliamo di confrontarti con un commercialista.
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